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丹柱法律團(tuán)隊(duì)在代理深圳某小區(qū)申報(bào)加裝電梯過程中，因未達(dá)到深圳地方政策《深圳市既有住宅加裝電梯的實(shí)施意見》規(guī)定必須全部業(yè)主同意才能批準(zhǔn)的條件而擱淺。筆者顏宇丹律師曾就此問題在中央電視臺《我是大律師》欄目做過一期節(jié)目“加裝電梯誰說了算”，呼吁深圳早日調(diào)整電梯政策放寬條件 。9月11日深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》規(guī)定，今后我市老舊住宅加裝電梯資格將放寬，“雙三分之二”業(yè)主同意就可申請，且不計(jì)收地價(jià)，審批程序也將進(jìn)一步簡化。
早在1999年，廣州、深圳、佛山等城市老樓加裝電梯就被提上了日程，涉及到的城市老樓，多數(shù)樓齡已經(jīng)達(dá)到或超過了20年，當(dāng)年入住的居民，現(xiàn)在大體年事已高，行動(dòng)能力已存在問題，沒有電梯給這些老年群體的出行帶來了極大的不便。“上不去，下不來”成為了沒有電梯的住宅樓居民生活寫照。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)《深圳市既有住宅加裝電梯的實(shí)施意見》于2014年1月5日公布執(zhí)行。該實(shí)施意見中要求業(yè)主向物業(yè)所在區(qū)的規(guī)劃國土部門申請加裝電梯建筑設(shè)計(jì)方案及應(yīng)審查提交的資料中應(yīng)有本棟（梯）房屋專有部分占本棟（梯）總建筑面積三分之二以上的業(yè)主、且占本棟（梯）業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意加裝電梯的證明材料。審查通過的，由申請人配合規(guī)劃國土部門在加裝電梯所在棟（梯）公示7日。公示無異議或者已妥善處理異議后，申請人應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃國土部門申報(bào)加裝電梯的建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)，并提交本棟（梯）全體業(yè)主已就電梯的建設(shè)（包括水、電、氣管道的遷改等）、運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、使用管理責(zé)任主體等問題已達(dá)成一致意見的證明材料。
 但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，公示后須提交全體業(yè)主已達(dá)成一致意見的證明材料并不具有可操作性。該《實(shí)施意見》雖以便利居民生活為出發(fā)點(diǎn)，實(shí)際上卻反而成為了居民既有住宅加裝電梯的限制條件，致使加裝電梯這一項(xiàng)目始終無法真正的落到實(shí)處。
 
丹柱法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人顏宇丹律師在中央電視臺《我是大律師》欄目首期節(jié)目“加裝電梯誰說了算”中
  《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》 修改了原來要求全體業(yè)主同意才能批準(zhǔn)加裝電梯的規(guī)定，新規(guī)明確規(guī)定：“加裝電梯建筑方案在滿足城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消 防間距及安全疏散等要求的前提下，且滿足如下情形之一的， 規(guī)劃國土行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法核發(fā)加裝電梯的工程規(guī)劃許可證： （一）受影響的相鄰住宅不滿足現(xiàn)行日照要求，加裝電梯后并未降低其日照條件;或者降低了相鄰住宅的日照條件， 但取得了受影響業(yè)主的同意。 （二）加裝電梯后降低了相鄰住宅的日照時(shí)間，但相鄰住宅的日照時(shí)間仍滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。”  據(jù)此，即使是相鄰住宅的業(yè)主不同意，只要是加裝電梯后并未降低其日照條件，或者是相鄰住宅的日照時(shí)間仍滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)依法核發(fā)加裝電梯的工程規(guī)劃許可證。
 
《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》（以下簡稱《管理規(guī)定》）以市規(guī)劃國土部門規(guī)范性文件發(fā)布實(shí)施，《管理規(guī)定》重點(diǎn)就加裝電梯工程的規(guī)劃報(bào)建程序、申報(bào)條件和安全管理等方面提出規(guī)范管理要求,主要在如下幾個(gè)方面作出了明確要求。
申報(bào)條件要求降低
? 降低了既有住宅加裝電梯工程業(yè)主申報(bào)條件的要求。《管理規(guī)定》明確提出加裝電梯的建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占本單元業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意即可申報(bào)。
明確可加裝電梯的住宅類型
? 此次規(guī)定明確只有具有合法權(quán)屬證明、非單一產(chǎn)權(quán)、已建成投入使用、未設(shè)電梯的四層以上（含四層，不含地下室）單元式住宅方可按本規(guī)定加裝電梯;要求在其建設(shè)用地紅線內(nèi)解決加裝電梯。
明確各行政主管部門的職責(zé)分工
?《管理規(guī)定》第五條規(guī)定了規(guī)劃國土、住房建設(shè)、消防、特種設(shè)備、規(guī)劃土地監(jiān)察、街道辦事處等部門的職責(zé)分工，也要求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司等應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合加裝電梯工作。
明確主體權(quán)利和義務(wù)
?《管理規(guī)定》明確，出資加裝電梯的全體業(yè)主為既有住宅加裝電梯工程項(xiàng)目的建設(shè)者，承擔(dān)相應(yīng)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
提出協(xié)商救濟(jì)機(jī)制
?《管理規(guī)定》第五條要求轄區(qū)街道辦協(xié)調(diào)加裝電梯工程中業(yè)主之間的協(xié)商工作。第十四條要求開展批前公示，第十五條規(guī)定有異議的業(yè)主應(yīng)提交書面意見，可申請召開聽證會(huì)聽取其意見。第十九條還規(guī)定因加裝電梯發(fā)生爭議的，當(dāng)事人可先通過協(xié)商或調(diào)解來解決問題;協(xié)商或調(diào)解不成的，當(dāng)事人可依法向人民法院起訴 。
細(xì)化公示意見處理工作
?《管理規(guī)定》第十五條細(xì)化了公示過程中，有意見業(yè)主反映問題的方式及街道辦調(diào)解、聽證會(huì)等協(xié)商措施，也提出了準(zhǔn)予工程規(guī)劃許可的處理原則。
簡化行政審批手續(xù)
? 既有住宅加裝電梯不需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批手續(xù)，暫不計(jì)收地價(jià)，不變更各分戶業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積。不再要求加裝電梯工程辦理建筑設(shè)計(jì)方案核查手續(xù)，可以直接申辦加裝電梯工程《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
規(guī)定發(fā)布
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》的通知 （深規(guī)土規(guī)〔2018〕9號）
各有關(guān)單位和個(gè)人:
     《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
       特此通知。
 市規(guī)劃國土委
2018年9月11日
規(guī)定全文
深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定
 第一條 為了加強(qiáng)既有住宅加裝電梯的管理工作，提高 居民生活質(zhì)量，方便居民出行，根據(jù)《廣東省既有住宅增設(shè) 電梯的指導(dǎo)意見》和《關(guān)于推進(jìn)全省既有住宅增設(shè)電梯的補(bǔ) 充指導(dǎo)意見》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。 
第二條 我市既有住宅加裝電梯的規(guī)劃管理工作適用 本規(guī)定。 本規(guī)定所稱既有住宅是指具有合法權(quán)屬證明，非單一產(chǎn) 權(quán)，已建成投入使用、未設(shè)電梯的四層以上（含四層，不含 地下室）的單元式住宅。 既有住宅加裝電梯可以單元為單位申請（本規(guī)定所稱的 加裝電梯工程均以單元為單位）。以棟或者整個(gè)小區(qū)申報(bào)的， 申請加裝電梯的各單元均應(yīng)符合本規(guī)定相關(guān)要求。 
第三條 既有住宅在滿足建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等前提下， 可以申請?jiān)诮ㄔO(shè)用地紅線內(nèi)加裝電梯。 已納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、棚改計(jì)劃和土地 整備計(jì)劃的住宅不得申請加裝電梯。 
第四條 同意加裝電梯的全體業(yè)主為既有住宅加裝電 梯工程項(xiàng)目的建設(shè)者（以下稱建設(shè)者），承擔(dān)相應(yīng)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
 第五條 市規(guī)劃國土行政管理部門及其派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)既有住宅加裝電梯的規(guī)劃審批工作。 住房建設(shè)、消防、特種設(shè)備、規(guī)劃土地監(jiān)察等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在職責(zé)范圍內(nèi)監(jiān)督、指導(dǎo)既有住宅加裝電梯的審批和管理工作。 街道辦事處負(fù)責(zé)所在轄區(qū)加裝電梯工程的協(xié)調(diào)工作，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司等應(yīng)當(dāng)主動(dòng)配合加裝電梯工作。 
第六條 既有住宅加裝電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)過擬加裝電梯所在單元業(yè)主的協(xié)商。 既有住宅加裝電梯的意向和建筑方案首先應(yīng)當(dāng)聽取加裝電梯所在單元業(yè)主的意見。 經(jīng)加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占本單元業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二 以上的業(yè)主同意，可向所在轄區(qū)的規(guī)劃國土行政管理部門提出申請。 加裝電梯占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)征得該專有部分業(yè) 主的同意。 
第七條 建設(shè)者可以自行共同申請，也可以委托業(yè)主代 表、業(yè)主委員會(huì)或其他單位和個(gè)人代為申請。 
第八條 既有住宅加裝電梯所需資金，可以通過以下方 式籌集： （一）按照誰受益誰出資、以及樓層受益大小的原則等因素，由業(yè)主協(xié)商分?jǐn)偙壤蠊餐鲑Y; （二）按規(guī)定申請?zhí)崛∈褂眉友b電梯涉及專有部分的物業(yè)專項(xiàng)維修基金; （三）按規(guī)定申請?zhí)崛∈褂眉友b電梯涉及專有部分的業(yè)主住房公積金。 （四）社會(huì)投資、政府補(bǔ)助等其他符合規(guī)定的資金。 同意加裝電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)就各自出資額、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)分?jǐn)偟仁马?xiàng)達(dá)成書面協(xié)議。業(yè)主可借鑒加建電梯的成功案例， 結(jié)合自身小區(qū)的實(shí)際情況協(xié)商確定出資比例或出資額;也可參考以下分?jǐn)偙壤s定出資、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的分?jǐn)偅旱谌龑訛閰?shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始每增 加一個(gè)樓層提高0.1各系數(shù)，即第四層1.1、第五層1.2，第 六層1.3，并依次類推出資比例。 不使用電梯且受影響的低樓層業(yè)主經(jīng)協(xié)商后可以獲得 適當(dāng)補(bǔ)償。 
第九條 既有住宅加裝電梯，不需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地審批手續(xù)，暫不計(jì)收地價(jià)。 
第十條 既有住宅加裝電梯，應(yīng)當(dāng)盡量減少對相鄰建筑物通風(fēng)、采光、日照、通行等的不利影響。鼓勵(lì)小區(qū)內(nèi)的加 裝電梯工程統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)施工。 
第十一條 建設(shè)者應(yīng)當(dāng)向住宅所在轄區(qū)規(guī)劃國土行政管理部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原批準(zhǔn)圖紙上已明確標(biāo)識預(yù)留電梯井的除外。
 第十二條 既有住宅加裝電梯申請建設(shè)工程規(guī)劃許可， 按照以下程序辦理： （一）建設(shè)者按照本規(guī)定的要求提交申請資料。 （二）規(guī)劃國土行政管理部門審查加裝電梯的施工圖設(shè) 計(jì)文件。（三）審查通過的，規(guī)劃國土行政管理部門按規(guī)定組織批前公示。 （四）公示結(jié)束并妥善處理相關(guān)反饋意見后，規(guī)劃國土 行政管理部門依法核發(fā)加裝電梯的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 
申請加裝電梯建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)應(yīng)提交如下材料： （一）加裝電梯所在單元同意加裝電梯的業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn) 權(quán)證（或房地產(chǎn)證）復(fù)印件或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明文件; （二）經(jīng)辦人身份證明文件及授權(quán)委托書; （三）原主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單位或者具備同等資質(zhì)的設(shè)計(jì)單 位出具的，并經(jīng)具有相應(yīng)圖審資格的服務(wù)機(jī)構(gòu)審查合格的加 裝電梯施工圖設(shè)計(jì)文件及其它文件資料。 （四）加裝電梯所在單元房屋專有部分占本單元建筑物 總面積三分之二以上的業(yè)主、且占本單元業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之 二以上的業(yè)主同意加裝電梯的證明文件。證明文件應(yīng)當(dāng)包括 同意加裝電梯業(yè)主的親筆簽名、房號、聯(lián)系方式等內(nèi)容。
 第十三條 規(guī)劃國土行政管理部門審查加建電梯工程 施工圖設(shè)計(jì)文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合理必要為原則，嚴(yán)格控制候梯 廳及入戶連廊面積，電梯井面積以實(shí)際安裝電梯所必要的面 積核定。加裝電梯方案的梯井（或連廊）與相鄰住宅主要使 用房間（臥室或起居室）窗戶的正投影凈距不宜小于12米。
 第十四條 規(guī)劃國土行政管理部門應(yīng)按照規(guī)定組織批 前公示，加裝電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。公示地址為加裝電 梯所在的小區(qū)和單元，公示期為15個(gè)自然日，公示內(nèi)容包括： 同意加裝電梯的業(yè)主姓名、房號、施工圖設(shè)計(jì)文件等。同時(shí)，  建設(shè)者應(yīng)當(dāng)請當(dāng)?shù)厮诮值擂k事處對其公示情況進(jìn)行見證備案。
 第十五條 公示期間，加裝電梯的利害關(guān)系人有不同意 見的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃國土行政管理部門提交書面意見。同意加 裝電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極與提出異議的業(yè)主協(xié)商，或請求街道 辦事處出面調(diào)解，并將協(xié)調(diào)結(jié)果書面提交規(guī)劃國土行政管理 部門。 公示期滿，業(yè)主間經(jīng)協(xié)商、調(diào)解仍無法達(dá)成一致意見的， 利害關(guān)系人可向規(guī)劃國土行政管理部門申請采用聽證會(huì)等形式聽取利害關(guān)系人的意見。組織公示、開展批前公示及聽 證等需用的時(shí)間不計(jì)入規(guī)劃審批的辦理時(shí)限。加裝電梯建筑方案在滿足城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消 防間距及安全疏散等要求的前提下，且滿足如下情形之一的， 規(guī)劃國土行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法核發(fā)加裝電梯的工程規(guī)劃許可證： （一）受影響的相鄰住宅不滿足現(xiàn)行日照要求，加裝電梯后并未降低其日照條件;或者降低了相鄰住宅的日照條件， 但取得了受影響業(yè)主的同意。 （二）加裝電梯后降低了相鄰住宅的日照時(shí)間，但相鄰住宅的日照時(shí)間仍滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。
 第十六條 建設(shè)者應(yīng)當(dāng)按照基本建設(shè)程序依法辦理施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、消防等相關(guān)手續(xù)。施工時(shí)， 建設(shè)者必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的施工圖進(jìn)行施工，不得違反建設(shè)工程規(guī)劃、施工等許可進(jìn)行違法改、擴(kuò)建。建設(shè)者應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的有效期內(nèi)動(dòng)工建 設(shè)。
 第十七條 加裝電梯工程竣工后，應(yīng)當(dāng)依法辦理工程規(guī) 劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等手續(xù)。 申請規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供加裝電梯工程的施工許可、 竣工測繪成果等。 加裝的電梯須經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)監(jiān)督檢驗(yàn)合格 取得安全合格標(biāo)志，并辦理使用登記后方可投入使用。 
第十八條 對因加裝電梯而增加的建筑面積，經(jīng)約定為 不可分?jǐn)偣裁娣e后，屬于該棟（梯）全體業(yè)主共同共有， 不再變更各分戶業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積。因公共利益需要征收的，增 加的建筑面積按折舊價(jià)予以補(bǔ)償。 
第十九條 因加裝電梯發(fā)生爭議的，當(dāng)事人可通過協(xié)商 解決。要求基層人民調(diào)解組織調(diào)解的，基層人民調(diào)解組織應(yīng) 當(dāng)依法調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，當(dāng)事人可依法向人民法院 起訴。
 第二十條 規(guī)劃國土、住房建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)督、消防安全 等行政管理部門按照各自職能做好既有住宅加裝電梯的審 批和管理工作，優(yōu)化、簡化相關(guān)辦理程序。各區(qū)政府（新區(qū) 管委會(huì)）可根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況制定既有住宅加裝電梯的資金 補(bǔ)助政策。 
第二十一條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。